<optgroup id="mf127"></optgroup><optgroup id="mf127"></optgroup>

        <track id="mf127"><i id="mf127"><del id="mf127"></del></i></track>

          1. <ol id="mf127"><blockquote id="mf127"><nav id="mf127"></nav></blockquote></ol>

          2. <sub id="mf127"><sup id="mf127"></sup></sub>
          3. 碩士論文網是一家老字號代寫網站,專業提供代寫碩士畢業論文服務。

            小議房產面積測繪若干問題

            發布時間:2013-11-29 00:00 論文編輯: 價格: 所屬欄目:畢業論文

            摘要:隨著科學技術的發展,房地產測量信息管理現代化已越來越被人們所重視。展望未來,隨著電子信息技術以及空間技術的綜合應用和發展,加上高性能計算機和網絡的飛速普及,房地產測繪必將發生重大變革。這就要求我們采用現代化的科學技術,建立起一整套完善

            摘 要:隨著科學技術的發展,房地產測量信息管理現代化已越來越被人們所重視。展望未來,隨著電子信息技術以及空間技術的綜合應用和發展,加上高性能計算機和網絡的飛速普及,房地產測繪必將發生重大變革。這就要求我們采用現代化的科學技術,建立起一整套完善的房地產測繪信息管理系統,以適應當今勢不可擋的房地產業的發展,這既是時展的需要,也是產業發展的需求。

            關鍵詞:房產面積;測繪技術;測算

            一、房地產測繪的作用

            1.法律方面作用

            房地產測繪為房地產的產權、產籍、產業管理,房地產的開發、交易等管理提供房屋和房屋用地的權屬界線,權屬界址點、房地產面積、各種產別以及有關權屬,權源,產權糾紛等數據、圖卡、表、冊資料。這些房地產測繪成果,經過檢查驗收,由房地產行政管理部門對測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核,審核后方可用房地產管理。房地產測繪成果即是處理各種產權糾紛,恢復產權關系,確定產權的法定基礎資料。也是房地產各種管理的重要依據。

            2.財政稅收經濟功能

            房地產測繪的成果包括房地產的各種數據、資料、質量及使用和被利用的現狀,是進行房地產價格評估、房地產契稅的征收、房地產租賃活動、交易活動的主要依據,也是進行房地產抵押貸款,房地產保險服務不可缺少的依據。

            3.社會服務、決策參謀功能

            房地產測繪調查后的成果,經過統計整理之后,可以派生出很多不可多得的資料,例如它可統計出一個城市與地區的房屋的總數量、總質量、人均建筑面積、人均使用面積、住宅的數量、質量、所有權、使用權情況,發展速度等。這些資料無疑會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮規劃、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。

            4.測繪技術方面的作用

            房地產測繪是城市大比例尺測繪的一種。雖然其方法手段與其他測量并無多大區別,但它不同于通常大比例尺的工程測量、地形測量。它具有更多的信息源,量大,涉及面廣,內容繁多,圖表復雜,因此它是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息,同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。

            二、房地產面積的測繪問題

            (一)關于房屋"棟"(幢)的劃分問題

            《細則》中對基本單元和幢的認定:

            房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨立的,包括不同結構和不同層次的房屋。群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。幢是房產調查的基本單位,也是房產要素測量的基本單位,因而在房產測量中對"幢"的概念進行明確的區分具有重要的意義,F在,"棟"的劃分方法必須完整,他涉及房屋面積分攤問題,關系重大,絕對不能等閑視之, "幢"區分的基本原則主要有:

            1)確實是獨立的,同一結構的,由不同層數組成的房屋完全可以劃分為一棟,這毫無疑義;

            2)"獨立分棟"應該這樣判斷:

            a)由于歷史原因,新老規范未發布之前的,已經經過有關部門認定的,不論該房屋是何種結構型式,已經確定為一棟的,我們把他確定為一"棟";

            b)從新細則發布之后,"棟"(幢)的劃分原則應該是:

            ①規劃設計圖紙中房屋的基礎與結構是一個整體的;作為同一幢樓,地面以上部分的基礎、結構應為統一整體,具體是指房屋的各個部分結構相連,即各個部分的梁、柱、墻等相互聯接在一起,不可分割。如果房屋各部分間互不相連,則可以將各部分獨立分幢;

            ②理論上應同期規劃、同期建設、同期驗收;

            理論上和實踐操作中,同一幢樓應該是同期規劃、同期建設和同期驗收的,不同期規劃、建設和驗收的項目將各自獨立,單獨成幢。

            ③是否同一設計單位的同一整套設計圖紙的;

            ④如果是裙塔樓相連則看其主副樓是否為獨立的共有共用設備的;

            "幢"的劃分,對廣大產權人而言,最重要的是對共有建筑面積的分攤計算的影響。如果房屋各部分之間沒有共同的共有共用設施,那么,無論是作為一幢還是作為多幢,對共有建筑面積分攤計算的影響可以忽略不計

            ⑤改建,擴建后的建筑物是否重新參加原建筑物的分攤,如果不參加原建筑物分攤的;視為獨立棟;

            ⑥一家建起的私房的山墻是共墻且連成一體的,可看成為一棟;但無共有共用面積的分攤。(只確定共墻面積的分攤)如果不共墻則單獨分棟;

            ⑦新建成的超大型房屋,有若干層地下層組成的大型房屋的分棟,一定要仔細分析是否滿足上面的前四個條件,具體分析分棟的條件,再具體分棟。例如,正負零以上有多棟獨立房屋,正負零以下是為地上多棟房屋服務的地下室,則地上的房屋就應該分為多棟;

            ⑧本身原是獨立的房屋,利用樓房之間的間隙地,底層或多層以裙樓的形式連成一片的房屋,裙房與原樓房分別分棟;

            ⑨以通廊或架空通廊連成房屋,各自分棟。

            (二)關于"層"的編號問題:

            近幾年,房產管理部門、規劃設計部門、開發商、用房單位等在房屋的層號問題上經常與房測人員的編號發生沖突,所謂"層"的定義是,由房屋的某一局部或全部、高度大于2.20米的封閉空間組成的、連續性的,迭加的一個平面空間;

            1)房屋層數是指房屋的自然層數,按室內地坪±0以上計算,所在層次自下而上用自然數表示;地坪±0以下為地下層數,自上而下用負整數表示;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室內層高2.20m以上的,計入地下層數。房屋室內地坪低于室外地坪小于該房屋室內凈高的1/3,且層高在2.20m以上的,該房屋計算自然層數。房屋總層數為房屋地上自然層數與地下層數之和;

            2)旋轉上升式的樓房,按地坪±0以上計算,以其旋轉一周且層高2.20m以上的水平投影為自然層,所在層次按對應的自然層次編號;

            3)錯層房屋的層數按自然層來劃分。所在層次按對應的自然層次編號。千萬別把同一層面的錯層的房屋編號搞錯;

            4)房屋某層內部,利用其空間高度設置的局部空間,利用較大樓梯的局部空間等(如夾層、假層、插層、閣樓、技術層、裝飾性塔樓)等,以及突出屋面的樓梯間、電梯機房、水箱間等不計層數,但也要編號,如某層夾層等;

            5)房屋套內具有使用功能,但層高低于2.20m的部分,以虛線區分其范圍,注記邊長,且在其范圍內注記"h<2.20m";

            6)斜面結構屋的坡形屋層高達到2.20m以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的2/3以上時,該層計入房屋自然層數;

            7)技術層計入房屋自然層數,應同時具備以下三個條件:

            a)建在自然層(標準層)之間或自然層內;

            b)經規劃部門審核批準;

            c)可利用空間的垂直高度在2.20 m以上。

            8)架空層、避難層、設備轉換層,復式層(躍層)等算自然層數;

            9)備注每一層的特殊名稱;備注其它非層的名稱編號。

            10)當某一房屋系由多棟塔樓組成、且該房屋確定為一棟時,該房屋的層編號要統一,可以注名為某樓某層,例如A座19層等;

            11)當房屋的底層為不足2.20米的架空層或其他形式的,他不算層,但要寫明其第一層下有某某架空層等。

            12)頂層為復式樓的屬于閣樓(或者暗樓)性質的不計層。(住宅設計規范)

            (三)關于房屋"異型外墻"的面積計算問題

            隨著我國建筑藝術水平的提高,房屋外墻的建筑藝術多樣化了起來,各種造型各異,藝術形式多樣的房屋的外墻體呈多種形式矗立在房屋的各個角落,引起房地產測量人員的廣泛注意,如何計算這類房屋的組成部分所投影形成的建筑面積,《細則》中沒有全部規定得很清楚的,但是目前我國的墻體藝術建筑行式呈多樣化,有直體墻向外傾斜的,多折型的,弧形的,等等,各種幾何圖形形式的外墻五彩繽紛。也就是說,這些建筑其水平投影的面積要算在那里?《細則》中沒有明確規定,《細則》中墻體的定義為:

            a)同一樓層外墻,既有主墻,又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的,以主墻為準計算建筑面積,墻厚按主墻體厚度計算。

            b)各樓層墻體厚度不同時,分層分別計算。

            c)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋,其層高2.20m以上的部分計算建筑面積。

            d)房屋墻體向外傾斜,超出底板外沿的,以其底板水平投影計算建筑面積。

            f)裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。

            此外,按以下方法認定幾種墻體行式所圍成的水平投影面積:

            1)弧型墻體分內外弧的情況

            a)如果外弧型墻體內空間只有一層,則按外弧形墻體與其底屋平面相交處的水平投影面積計算。如果內空由多層組成,則要區分該層處在上半弧區及下半弧區,處在下半弧區的以層底屋面水平投影計,處在上半弧區的以量至層高在2.20米的地方的水平投影面積計;

            b)內弧墻體與上敘情況基本類似,但與上述情況正相反。

            2)其他形式無論是什么墻體以三原則來確定:即取小原則,大于2.20米原則,墻體與底屋面相交的上空是否實用原則;

            3)如果有極特殊的建筑,如底平面面積為零,且中空很高,則分析其下層連接面與該墻體圍成的面積。

            (四)關于房屋的"共有"、"共用"、"公有"、"公用"問題

            多年來,我們的《規范》中,以及全國各地的實施細則中,均都涉及此四個名詞。據觀察和了解,很多并沒有注意他的內涵,致使在此四個名詞中派生很多使人混淆的"名詞",例如,"共有公用"、"公有公用"、"公有共用"等,如果不理解這些名詞,對今后房屋建筑面積的分攤會產生一些原則性的影響。

            《細則》中對房屋的共有(公用)建筑面積的定義為:指房屋內各產權人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應分攤的共有(公用)建筑面積和不分攤的共有(公用)建筑面積。

            "公有公用"部位指在使用時無明確的權利人,是對社會公眾開放的空間。例如,沿街商業樓底層的檐廊,作為街道使用的過街樓騎樓等部位。平戰結合的人防工程,平時可以進行有償使用,但戰時必須無償作為公眾避難的場所,也屬于公有公用部位范疇。"公有公用"部位不得作為分攤面積,也不能歸屬本幢樓內任一產權人。

            "共有共用"部位是指某一社區和某一幢樓各產權人共同占有共同使用的部位。整個社區的共有共用部位包括獨立建造的為社區服務的配電間、物業用房、會所、各種景觀設施,還有在某一幢樓內建造的不僅為本幢樓服務還為其他樓服務的各種設備設施用房,這也不計入分攤面積。

            《規范》中,房屋分解成若干的分區,就有一部分為"個人占有",一部份就是"共有共用",一部份就是"公有公用",區別以上的原則后,個人認為:

            ①"套內建筑面積"為個人占有

            ②《規范》中規定的應該分攤到套內的建筑面積即為"共有共用";

            ③不被分攤的建筑面積,即為"公有公用";

            ④在一個標的物內,不被分攤的"公有公用"建建筑面積也要分攤那些"共有共用"建筑面積。

            ⑤那些為整個全體標的物(房屋)服務的"公有公用"物,作為獨立標的物(即"公有公用"物),應由政府和公眾進行登記造冊進行管理,我們暫給他一個新名詞"公有產"例如小區內配套的學校幼兒園等就是"公有產",權證應該發給相關的單位和部門。

            三、結束語

            房產測繪是涉及到民生的大事,稍有不當,勢必影響到房產測繪部門的聲譽,甚至產生法律上的糾紛,因此,在制定房產測量規范時應當從嚴把握,保證測量精度留有余地,測量方法正確可靠,不能在制定規范時留有漏洞。建議對現行規范不當部分或沒有明確規定的地方給予補充說明或修訂,減少測量工作產生的法律糾紛?傊,我國房地產業的振興,期待著越來越多技術的更廣泛的應用。

            參考文獻

            [1]游小巖.房地產測繪芻議[J].中國科技信息,2009,(4)

            [2]張連海.淺談現代化房地產測繪[J].科技信息,2008,(24)

            [3]王漢雄,婁樹立.房地產測繪的現狀與發展展望[J].天中學刊,2007,(2)

            [4]楊平,裴亞波,倫小偉.基于GIS技術的房產測繪系統設計與實現[J].測繪通報,2005,(5)

            [5]呂永江.房產測量規范編制說明[M].西安:陜西科學技術出版社,1993.


            在线观看免费无码A片视频

                  <optgroup id="mf127"></optgroup><optgroup id="mf127"></optgroup>

                  <track id="mf127"><i id="mf127"><del id="mf127"></del></i></track>

                    1. <ol id="mf127"><blockquote id="mf127"><nav id="mf127"></nav></blockquote></ol>

                    2. <sub id="mf127"><sup id="mf127"></sup></sub>